Als kommunales Wohnungsunternehmen nimmt die GESOBAU eine zentrale Rolle für die Entwicklung der Stadt ein. Dabei ist es unsere wesentliche Aufgabe, bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung in Berlin sicherzustellen.

 

Globale Konjunktur bleibt in Fahrt

Die Bundesregierung und verschiedene Wirtschaftsinstitute gehen für das Jahr 2017 von einem Anstieg des Bruttoinlandproduktes in Deutschland um 1,4 % aus und erwarten damit einen etwas geringeren Anstieg als im Vorjahr (2016: 1,9 %).

Wie sich die Wirtschaft in Zukunft entwickelt, lässt sich nur schätzen. Regierungen, internationale Organisationen und Wirtschaftsforscher versuchen regelmäßig, die konjunkturelle Entwicklung möglichst genau vorherzusagen. Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe rechnet für das Jahr 2017 mit einem Umsatzwachstum im Baugewerbe von 5,0 % und geht davon aus, dass die baugewerblichen Umsätze den höchsten Wert der vergangenen 20 Jahre erreichen werden.

Die Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland ist auf einem neuen Höchststand. Der Zuwachs von Januar bis Oktober 2016 betrug 23,4 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die Investitionsbedingungen sind sehr günstig und die Nachfrage hoch. Die hohe Investitionstätigkeit kann zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots führen, wodurch ein überproportionaler Anstieg von Bau- und Baunebenkosten zu erwarten wäre. Für Investitionen in den Bestand oder in den Neubau erhöhen sich die Kosten durch die wachsenden Anforderungen an Energieeffizienz und/oder an ein barrierefreies, altersgerechtes Wohnen.

Die Berliner Wohnungswirtschaft wird auch in absehbarer Zeit von vier großen Trends geprägt: der demografischen Entwicklung, insbesondere durch den Zuzug von Geflüchteten in die Großstadt, der zunehmenden sozialen Spreizung der Gesellschaft, den stetig steigenden Anforderungen an Klimaschutz- und Energieeffizienz sowie der wachsenden Vielfalt persönlicher Lebensstile. Diese Trends gilt es aufzugreifen und mit differenzierten Wohnkonzepten auszugestalten. Neben diesen qualitativen Aspekten sind auch quantitative Effekte zu berücksichtigen: Berlin hat eine zunehmende Bedeutung innerhalb Europas und einen enorm steigenden Bedarf an Wohnraum. Der weiterhin steigende Bedarf an Wohnungen, insbesondere durch Zuwanderung, verstärkt den quantitativen Druck auf dem Wohnungsmarkt.

Im Zuge der dynamischen demografischen Entwicklung wächst die anhaltend steigende Nachfrage nach Wohnraum für einkommensschwache Haushalte zusätzlich an. Das verlangt nach einer vorausschauenden Planung. Das Bundesbauministerium hat im Jahr 2016 ein „10-Punkte-Programm“ beschlossen, welches die Voraussetzungen schaffen soll, den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum zu decken. Das Programm sieht unter anderem die Bereitstellung von Bauland, steuerliche Anreize, eine Vereinfachung von Bauvorschriften sowie Mittel für den sozialen Wohnungsbau vor.

Im Jahr 2012 sind die GESOBAU und weitere kommunale Wohnungsunternehmen dem „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ beigetreten. Das Land Berlin verfolgte mit Hilfe des Bündnisses das Ziel einer Steuerung des Berliner Wohnungsmarktes. Als wesentliche Maßnahmen sind hier der Wohnungsneubau sowie der Ankauf von mindestens 30.000 Wohnungen bis 2016, die Begrenzung von allgemeinen Mieterhöhungen sowie die Absenkung der Modernisierungsumlage aufzuführen. Nach der Fortentwicklung des Bündnisses im Geschäftsjahr 2014 ist das Bündnis zum 31. Dezember 2016 außer Kraft getreten. Ein großer Teil der im Mietenbündnis geregelten Punkte ist in das zum 01. Januar 2016 in Kraft getretene „Berliner Wohnraumversorgungsgesetz“ eingeflossen. Mit dem Berliner Wohnraumversorgungsgesetz wurde der wohnungspolitische Auftrag der städtischen Wohnungsgesellschaften in einem Gesetz verankert. Die Gesellschaften bieten sowohl für die satzungsgemäß „breiten Schichten der Bevölkerung“ Wohnraum an, als auch verstärkt für diejenigen, die sich auf dem Wohnungsmarkt nicht selbst versorgen können (Versorgungsauftrag).

In Berlin wurde Mitte November 2016 die Koalitionsvereinbarung zwischen der Sozialdemokratischen Partei Deutschlands (SPD), Landesverband Berlin, DIE LINKE, Landesverband Berlin und BÜNDNIS 90/Die Grünen, Landesverband Berlin, für die Legislaturperiode 2016 bis 2021 vorgestellt. Darin ist u. a. die Erweiterung des kommunalen Wohnungsbestandes durch Neubau und Ankauf auf 400.000 Wohnungen bis zum Jahr 2025, eine erneute Begrenzung der Modernisierungsumlage sowie weitere deutliche Begrenzungen der Mieterhöhungsmöglichkeiten vorgesehen. Zudem sollen bei Neubauvorhaben der städtischen Wohnungsunternehmen 50 % der Wohnungen an Personen mit Wohnberechtigungsschein (Berliner Einkommensgrenzen) vermietet werden.

Insgesamt blickt die GESOBAU aufgrund ihrer guten Portfoliostruktur auch unter Beachtung des Berliner Wohnraumversorgungsgesetzes mit Zuversicht auf die kommenden Jahre.

 

Weiterentwicklung der erfolgreichen Strategie

Die GESOBAU setzt als städtisches Unternehmen auf eine stringent nachhaltige Bewirtschaftung der Bestände mit ökologisch und ökonomisch ausgerichteten Maßnahmen sowie auf zielgerichtete Neubaumaßnahmen und Bestandsankäufe. Dies wird sich in den folgenden Jahren weiterhin positiv auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken. Die GESOBAU wird auch durch Investitionen in Klima-, Ressourcen- und Naturschutz den sozialen und gesellschaftlichen Wandel weiter aktiv mitgestalten.

Für das Geschäftsjahr 2017 wird mit einer Umsatzsteigerung von rd. 3,0 % gerechnet. Auf Basis der Mittelfristplanung geht der Vorstand auch in den folgenden zwei Jahren von stetig steigenden Umsätzen und positiven Jahresergebnissen von durchschnittlich 28,5 Mio. € aus.

Für die kommenden zwei Jahre sind Investitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von rd. 417 Mio. € geplant. Die GESOBAU strebt bis zum Jahr 2026 eine Erweiterung des Wohnungsbestandes auf rund 52.000 Wohnungen vor allem durch Neubau an, um bezahlbaren Wohnraum für die stetig wachsende Stadt Berlin zu schaffen. Sie will mietpreisdämpfend Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung bereitstellen, in denen sich die Bewohner sicher und geborgen fühlen.

Die GESOBAU stellt sich dabei den Herausforderungen von Klimawandel und Ökonomie sowie sozialem und demografischem Wandel. Dabei soll vor allem auch die Partizipation der Menschen, insbesondere von Anwohnern, Mitarbeitern und der Öffentlichkeit, im Fokus stehen.

 

Berlin, 22. Februar 2017