Die Soll-Nettomieteinnahmen aus Wohnungen erhöhten sich von 162,0 Mio. € auf 170,2 Mio. €. Die Miete je m² Wohnfläche stieg um 3,9 % von durchschnittlich 5,48 €/m²/mtl. auf 5,70 €/m²/mtl. Der Anstieg resultiert insbesondere aus Bestandszugängen, aus Mietsteigerungen nach Modernisierungen, aus höheren Neuvertragsmieten sowie aus Mietsteigerungen im Bestand.

Die Mieterlöse aus Gewerbe- und sonstigen Mieteinheiten lagen im Berichtsjahr leicht über dem Vorjahresniveau.

Der durchschnittliche Wohnungsleerstand lag mit 2,8 % unter dem Vorjahreswert. Da insbesondere die zu gewährenden Mietminderungen während der Modernisierungsmaßnahmen in 2016 geringer ausgefallen sind als im Vorjahr, sind auch die Erlösschmälerungen deutlich gesunken.

Aus dem Verkauf von Immobilien aus dem Umlaufvermögen wurden 0,1 Mio. € an Umsatzerlösen (Vorjahr: 0,5 Mio. €) erzielt. Diese betreffen den Verkauf von nicht betriebsnotwendigen unbebauten Baulandparzellen im Land Brandenburg.

Sonstige betriebliche Erträge
Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 24,5 Mio. € (Vorjahr: 78,6 Mio. €) resultieren aus Auflösungen von Rückstellungen, aus der Auflösung von passiven Rechnungsabgrenzungsposten, aus gewährten Tilgungszuschüssen, aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten sowie aus sonstigen periodenfremden Erträgen. Im Vorjahr waren Zuschreibungen auf das Sachanlagevermögen in Höhe von 55,7 Mio. € enthalten.

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen gesunken
Die Aufwendungen der Hausbewirtschaftung sind im abgelaufenen Geschäftsjahr um 8,7 % von 152,5 Mio. € auf 139,3 Mio. € gesunken. Zentrale Ursachen hierfür sind geringere nicht aktivierungsfähige Modernisierungskosten. Die Betriebskosten und die anderen Aufwendungen der Hausbewirtschaftung blieben annähernd auf dem Vorjahresniveau.

Bei der Budgetierung der Instandhaltungsmittel folgt die GESOBAU individuellen Portfoliostrategien. Notwendige Großinstandsetzungen und Modernisierungen basieren durchgängig auf detaillierten Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Mit den wertsteigernden Ausgaben für Modernisierungen liegt die Gesellschaft weiterhin ganz erheblich über dem Durchschnitt ihrer Wettbewerber.

Planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen
Bei einem stetigen Anstieg der planmäßigen Abschreibungen aufgrund der im Rahmen der Komplettmodernisierung zu aktivierenden Modernisierungskosten sowie der Neubauzugänge wurden im Berichtsjahr laufende Abschreibungen in Höhe von 33,2 Mio. € (Vorjahr: 29,8 Mio. €) vorgenommen. Darüber hinaus erfolgten gem. § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 6,0 Mio. € (Vorjahr: 0,9 Mio. €) aufgrund voraussichtlich dauerhafter Wertminderungen im Anlagenbestand.

Sonstige betriebliche Aufwendungen
Im Geschäftsjahr 2016 stieg der Gesamtbetrag der sonstigen betrieblichen Aufwendungen leicht von 10,6 Mio. € im Vorjahr auf 11,1 Mio. €. Darin enthalten sind Verwaltungskosten mit 8,1 Mio. € (Vorjahr: 7,5 Mio. €), Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Forderungen sowie Zuführungen zu den sonstigen Rückstellungen.

Nettokreditbestand und Zinsaufwand
Der Nettokreditbestand erhöhte sich im Berichtsjahr von 940,1 Mio. € im Vorjahr auf 1.011,1 Mio. €. Die Zugänge beinhalten im Wesentlichen die Finanzierung der umfassenden Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen. Der Zinsaufwand konnte auch aufgrund des weiterhin niedrigen Zinsniveaus gesenkt werden. Der Nettozinsaufwand sank im Geschäftsjahr von 27,0 Mio. € auf 26,4 Mio. €.

Positiver Bilanzgewinn
Das Jahr 2016 war wiederum von großem wirtschaftlichem Erfolg geprägt. Bei Gesamtinvestitionen in das Sachanlagevermögen in Höhe von 128,0 Mio. € steigerte das Unternehmen den Bilanzgewinn auf 38,8 Mio. € im Vergleich zu 38,4 Mio. € im Vorjahr.

EBITDA und Cashflow
Der EBITDA stellt das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen dar und spiegelt die operative Ertragskraft wider. Das operative Ergebnis 2016 liegt mit 105,7 Mio. € über dem Vorjahreswert von 78,7 Mio. €.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit stieg leicht über das Vorjahresniveau. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist abermals durch die enormen Modernisierungsaufwendungen in den Beständen sowie die Ausgaben für den Neubau gekennzeichnet.

Bei einer hohen Neukreditaufnahme für den Neubau und die Modernisierungsmaßnahmen im Bestand sowie dem Erwerb von Immobilien konnten aus der freien Liquidität der Gesellschaft insbesondere höherverzinsliche Darlehen außerplanmäßig zurückgeführt werden.

Finanzlage

Qualifiziertes Finanzmanagement
Ein aktives Finanzmanagement sichert die jederzeitige Liquidität der Gesellschaft sowie die Bedienung der Darlehen. Die GESOBAU verfügte während des gesamten Geschäftsjahres 2016 über ausreichende Liquidität.

Es bestehen Forward-Zinsswap-Geschäfte mit Laufzeiten bis zum Jahr 2038. Hierzu wird auf die Angaben im Anhang zu Finanzderivaten verwiesen.

Im Geschäftsjahr 2016 wurden Darlehen mit einem Volumen von 85,7 Mio. € valutiert. Die auch weiterhin im Branchenvergleich als niedrig zu bezeichnende Nettoverschuldung pro m² Wohn- und Gewerbefläche erhöhte sich in Folge der hohen Investitionen von 367 €/m² zum Vorjahresstichtag auf 391 €/m² zum Ende des Jahres 2016.

Solide Eigenkapitalausstattung
Die Hauptversammlung beschloss am 24. März 2016, den Bilanzgewinn des Jahres 2015 in vollem Umfang den „Anderen Gewinnrücklagen“ zuzuführen. Es wurden der Gesellschaft neun Grundstücke in das Vermögen eingebracht, welches zu einer Erhöhung der Kapitalrücklage führte. Das Eigenkapital der Gesellschaft hat sich im Ergebnis auf 456,8 Mio. € (Vorjahr: 406,2 Mio. €) erhöht. Die Eigenkapitalquote steigt auf 26,8 % gegenüber 24,9 % im Vorjahr.

Vermögenslage
Die Bilanzsumme ist um 74,3 Mio. € gestiegen und beträgt 1.705,3 Mio. €. Die Bilanz der GESOBAU entspricht in ihrer Struktur der eines anlagenintensiven Wohnungsunternehmens.

Die Vermögenslage der Gesellschaft zeigt ein ausgeglichenes Bild. Das langfristige Vermögen ist mit langfristigem Kapital finanziert. Der Bestand an eigenen Wohnungen und Gewerbeeinheiten stieg im Berichtsjahr von 38.711 durch Neubau und Bestandsankäufe auf 39.021 Einheiten.

Das Anlagevermögen erhöhte sich insbesondere durch eigene Neubauinvestitionen (38,9 Mio. €), Ankäufe von Neubauprojekten (18,9 Mio. €) und durch Modernisierungsinvestitionen (33,5 Mio. €), denen insbesondere Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen in Höhe von 39,3 Mio. € entgegenstehen. Im Ergebnis stieg das Anlagevermögen um 89,0 Mio. € auf 1.507,6 Mio. €.

Bei den Guthaben bei Kreditinstituten handelt es sich zu großen Teilen um Festgelder, die zweckgebunden für Investitionen sind und dem Unternehmen nicht frei zur Verfügung stehen.

Aus Sicht des Vorstandes wird sich die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der GESOBAU in den Folgejahren weiter positiv entwickeln.